Jak získat peníze z vlastního bydlení a zůstat doma: prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití

Představte si, že máte majetek v hodnotě několika milionů korun. Změnilo by to nějak váš život?

Možná ano. Dopřáli byste si lázně, častější rehabilitace, lepší auto nebo dovolenou s vnoučaty. Zaplatili byste si pomoc na zahradě či v domácnosti. Nebo byste prostě získali klid, že vás nerozhodí rozbitý kotel, nová zubní náhrada ani jiný nečekaný výdaj.

Řada českých seniorů takový majetek opravdu má. Jen neleží na účtu. Je uložený v bytě nebo domě, ve kterém žijí.

Za roky, co slýchám různé příběhy seniorů, vnímám stále stejný paradox. Mnozí získali byt při privatizaci, jiní desítky let stavěli a udržovali rodinný dům. Jejich nemovitost má dnes často hodnotu několika milionů korun. Přesto podle toho jejich každodenní život vůbec nevypadá.

Každou větší útratu několikrát zvažují. Lázně odloží na příští rok, pomoc v domácnosti považují za zbytečný luxus a o dovolené řeknou, že už ji vlastně nepotřebují. Majetek za miliony přitom zůstává téměř nevyužitý. Respektive – bydlí v něm, ale jeho finanční hodnota jim nijak nepomáhá.

A právě tenhle paradox mě osobně štve.

Ne proto, že by měl každý senior svou nemovitost prodat. To by byl nesmysl. Štve mě, že spousta lidí vůbec neví, že mohou ve svém bytě nebo domě dál žít a současně využít část jeho hodnoty. Viděl jsem totiž i opačné příběhy. Lidi, kteří takové rozhodnutí udělali, zůstali doma a začali žít úplně jinak. Ne rozhazovat. Prostě si konečně dovolili stáří opravdu prožít, ne ho jen skromně dokončit.

Jednou z možností je prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití. V následujícím článku srozumitelně vysvětlím, jak toto řešení funguje, kolik můžete získat, co musí obsahovat smlouva a na co si dát pozor.

Jak získat peníze z vlastního bytu nebo domu a nemuset se stěhovat?

Majitel prodá svůj byt nebo dům kupujícímu a současně si zajistí právo v něm doživotně bydlet. Toto právo se běžně označuje jako věcné břemeno dožití nebo věcné břemeno doživotního užívání. Občanský zákoník používá pojem služebnost, například služebnost bytu.

Služebnost se zapíše do katastru nemovitostí. Je tedy spojená přímo s nemovitostí a nový vlastník ji musí respektovat. Vlastnické právo přejde na kupujícího, ale senior dál žije ve svém domově za podmínek sjednaných ve smlouvě.

Právě v tom je rozdíl oproti běžnému prodeji. Neprodáváte proto, abyste se odstěhovali. Prodáváte, abyste získali peníze z hodnoty, kterou jste vytvořili, a přitom mohli dál bydlet doma.

Není to ani totéž jako zpětný nájem. U něj po prodeji zůstáváte v nemovitosti jako nájemce a platíte nájem. Věcné břemeno dožití je věcné právo zapsané v katastru a jeho konkrétní podmínky vycházejí ze smlouvy.

Co je věcné břemeno dožití a jak seniora chrání?

Samotná věta „můžete zde doživotně bydlet“ nestačí. Smlouva musí přesně určit, kdo je oprávněnou osobou, jakou část nemovitosti smí užívat a jaká další práva jsou se služebností spojená.

U rodinného domu je třeba vyjasnit například užívání zahrady, sklepa, garáže, příjezdové cesty nebo vedlejších staveb. U bytu mohou být důležité sklep, balkon, společné prostory či parkovací místo.

Stejně konkrétně by mělo být uvedeno:

• kdo platí energie, služby a příspěvky společenství vlastníků,
• kdo zajišťuje běžnou údržbu a kdo větší opravy,
• zda s vámi může bydlet partner nebo blízká osoba,
• jak se bude postupovat, pokud se na čas přestěhujete například do lázní či zdravotnického zařízení,
• kdo smí do nemovitosti vstupovat a za jakých okolností.

Tady není prostor pro univerzální smlouvu staženou z internetu. Právní ochrana seniora stojí především na přesném vymezení služebnosti a jejím zápisu v katastru. Nestačí se spolehnout na slušnost kupujícího ani na ústní dohodu.

Může mě nový majitel vystěhovat?

To je bezkonkurenčně nejčastější obava, kterou slýchám. A vůbec se jí nedivím.

Je-li služebnost správně sjednaná a zapsaná v katastru nemovitostí, nový majitel nemůže vaše právo doživotního bydlení jednoduše zrušit ani vás vystěhovat jen proto, že si to rozmyslel. Právo nezaniká ani tím, že nemovitost později prodá někomu dalšímu. Také další vlastník přebírá nemovitost zatíženou zapsanou služebností. Osobní služebnost zpravidla zaniká úmrtím oprávněné osoby nebo písemnou dohodou a následným výmazem z katastru.

Právě proto nepovažuji kvalitní smlouvu za formalitu. Je to základ celého řešení. Senior musí před podpisem přesně vědět, co může dál užívat, co bude hradit a jak je chráněný pro různé situace, které mohou během dalších let nastat.

Kolik dostanu za byt nebo dům s věcným břemenem dožití?

Kupní cena bude nižší než při běžném prodeji volné nemovitosti. Kupující totiž zaplatí dnes, ale byt nebo dům zpravidla nebude moci po dobu trvání věcného břemene sám užívat ani běžně pronajímat. Existence služebnosti proto ovlivňuje tržní hodnotu i okruh zájemců.

Neexistuje však jedno procento, které by platilo pro všechny případy. Výslednou cenu ovlivňuje zejména:

• běžná tržní hodnota nemovitosti,
• věk oprávněného člověka, případně věk obou partnerů,
• rozsah a podmínky věcného břemene,
• stav bytu, domu a celého objektu,
• lokalita a očekávaný vývoj její hodnoty,
• rozdělení nákladů, údržby a oprav,
• zájem více vhodných kupujících.

Proto jsem skeptický k rychlým nabídkám založeným jen na několika údajích po telefonu. Rozdíl mezi špatně a dobře připraveným prodejem může být značný.

Zároveň bych se nerozhodoval pouze podle nejvyšší částky. Stejně důležité je, kdo nemovitost kupuje, zda má nákup finančně zajištěný a jak přistupuje k člověku, který v ní bude dál bydlet. V rámci služby [Pro seniory] proto řeším nejen prodejní cenu, ale také prověření kupujícího, právní ochranu a nastavení dlouhodobě funkčních pravidel.

Jak probíhá prodej nemovitosti s věcným břemenem?

Bezpečný postup by podle mě měl mít několik jasných kroků.

Nejprve je potřeba pochopit vaši situaci. Proč o této možnosti uvažujete? Kolik peněz potřebujete? Chcete v nemovitosti určitě zůstat do konce života? Kdo má hradit budoucí opravy? A existuje třeba jiné řešení, které by vám vyhovovalo lépe?

Poté se stanoví běžná hodnota nemovitosti a připraví se podoba věcného břemene. Teprve z těchto informací lze vytvořit prodejní strategii a oslovit vhodné kupující.

Následuje porovnání nabídek, prověření vybraného kupujícího a příprava kupní smlouvy, smlouvy o služebnosti a bezpečného způsobu úhrady kupní ceny. Právo dožití se zapisuje do katastru společně s převodem vlastnického práva.

Celý proces popisuji podrobněji na stránce [Jak probíhá prodej nemovitosti s věcným břemenem]. Základní princip je ale jednoduchý: nejdříve ochrana vašeho bydlení, potom prodej. Nikdy obráceně.

Kdy dává prodej nemovitosti s věcným břemenem smysl?

Toto řešení může dávat smysl člověku, který chce zůstat doma, ale zároveň:

• potřebuje peníze na péči, úpravu bydlení nebo běžný život,
• nechce být finančně závislý na dětech,
• má většinu majetku uloženou v nemovitosti a jen malé úspory,
• chce si část peněz užít v době, kdy mu ještě slouží zdraví,
• chce pomoci dětem nebo vnoučatům ještě za života,
• nemá dědice nebo pro něj zachování celé nemovitosti do dědictví není prioritou.

Může být vhodný také pro seniory, kteří dědice mají. Prodej bytu s věcným břemenem totiž nemusí znamenat, že dětem nic nezůstane. Část peněz lze odložit, investovat nebo rodině předat už dnes. Likvidní majetek se navíc mezi více dědiců obvykle rozděluje snáz než jeden byt nebo rodinný dům.

Více se tomuto citlivému tématu věnuji v článku [Prodat nemovitost, nebo ji nechat dětem?].

Kdy bych prodej s věcným břemenem nedoporučil?

Není to správné řešení pro každého.

Nedoporučil bych ho člověku, kterému peníze nechybějí a prodej by mu nic podstatného nepřinesl. Stejně tak bych byl opatrný, pokud senior plánuje brzké stěhování, není si rozhodnutím jistý nebo na něj tlačí rodina, zprostředkovatel či konkrétní kupující.

Nejdřív je vhodné prověřit také jiné možnosti: běžný prodej a stěhování do menšího, pronájem části domu, pomoc rodiny nebo využití úspor. Každé řešení má své výhody a nevýhody.

Za špatný obchod považuji i situaci, kdy senior dostane sice rychle peníze, ale nerozumí smlouvě, nezná skutečnou hodnotu své nemovitosti nebo nemá jistotu, kdo ji kupuje. U tak zásadního rozhodnutí by neměl být žádný spěch.

Jak bezpečně prodat byt nebo dům s věcným břemenem?

Před podpisem bych si pohlídal především pět věcí:

1. Nezávislé a realistické ocenění nemovitosti.
2. Více nabídek nebo prodejní postup, který vytváří konkurenci mezi kupujícími.
3. Důkladné prověření vybraného kupujícího.
4. Smlouvy připravené advokátem se zkušeností s nemovitostmi a služebnostmi.
5. Přesný zápis věcného břemene dožití v katastru nemovitostí.

Kupní cena by měla být uhrazena bezpečným způsobem, obvykle prostřednictvím úschovy, a podmínky vyplacení musí navazovat na zápis vlastnického práva a služebnosti.

Neméně důležitý je čas na rozmyšlenou. Seriózní partner vám dovolí smlouvy v klidu projít s rodinou nebo vlastním právníkem. Kdo tvrdí, že musíte podepsat hned, protože nabídka zítra zmizí, není podle mě správný člověk pro tak citlivý obchod.

Nejčastější otázky o prodeji s věcným břemenem dožití

Musím se po prodeji odstěhovat?

Ne. Smyslem věcného břemene dožití je, abyste mohli v nemovitosti dál bydlet podle podmínek uvedených ve smlouvě.

Zůstávají mi klíče od bytu nebo domu?

Ano. Nemovitost zůstává vaším domovem. Pravidla vstupu nového vlastníka je vhodné výslovně upravit ve smlouvě.

Může nový majitel nemovitost znovu prodat?

Může, ale řádně zapsaná služebnost přechodem na dalšího vlastníka nezaniká. Nový nabyvatel ji musí respektovat.

Kdo po prodeji platí energie a opravy?

Záleží na smlouvě. Běžnou spotřebu zpravidla hradí člověk, který v nemovitosti žije. U příspěvků společenství vlastníků, pojištění, údržby a větších oprav je nutné povinnosti rozdělit přesně a srozumitelně.

Mohu nemovitost prodat, i když mám děti?

Ano, pokud jste jejím vlastníkem a nebrání tomu jiné právní omezení. Přesto doporučuji o tak zásadním rozhodnutí s rodinou otevřeně mluvit. Rozhodnutí je však nakonec vaše.

Co když se později přestěhuji do domova pro seniory?

To je důležitá situace, kterou je dobré promyslet už při přípravě smlouvy. Může se řešit ponecháním služebnosti, dohodou o jejím zrušení nebo jiným předem sjednaným postupem.

Jak udělat první krok bez závazku?

Nemusíte se hned rozhodovat, zda svou nemovitost prodáte. Prvním krokem může být obyčejný rozhovor, při kterém zjistíte, jakou hodnotu váš byt nebo dům má, jak vysokou částku byste mohli získat a jaké jiné možnosti připadají v úvahu.

Když se se seniorem potkám poprvé, mým cílem není přesvědčit ho k prodeji. Potřebuji pochopit jeho život, potřeby a obavy. Někdy společně zjistíme, že prodej s věcným břemenem dává velký smysl. Jindy doporučím jinou cestu nebo nedělat zatím vůbec nic.

Přesto bych byl rád, kdyby tento článek změnil alespoň jednu věc: abyste o svém domě nebo bytě nepřemýšleli pouze jako o dědictví nebo místě, kde dožijete. Je to také majetek, který vám může pomoci žít lépe už dnes.

Protože sedět na několika milionech a současně si odpírat lázně, potřebnou péči nebo radost s rodinou není skromnost, kterou bychom měli automaticky obdivovat. Někdy je to jen promarněná možnost.

Máte-li otázky, můžete se podívat na www.zlate-stari.cz, nebo mě nezávazně kontaktovat. I kdybychom nakonec zjistili, že prodej není pro vás správná cesta, budete alespoň znát své možnosti a rozhodnete se sami – bez tlaku a s dostatkem informací.

Autor: Tomáš Erben, Zlaté Stáří