Může vám pronajímatel jen tak zvednout nájem? Zákon má jasná pravidla
Spousta lidí věří, že pronajímatel může nájem „prostě zvednout“, jak se mu zlíbí. Není to pravda. Zákon přesně určuje, kdy a o kolik smí jít nájem nahoru a v jakých případech to naopak nejde vůbec. Pojďme si to projít na konkrétních číslech a příkladech.
Zdroj: Advokátní kancelář ELEMENTZ LEGAL
Kdy může pronajímatel nájem zvýšit
Pronajímatel může nájem jednostranně zvýšit jen v určitých případech a jen v omezené výši. Možnosti jsou v zásadě tři.
1. Zvýšení podle inflační doložky ve smlouvě
Některé nájemní smlouvy obsahují takzvanou inflační doložku: ujednání, že pronajímatel může zpravidla jednou ročně zvýšit nájem podle inflace. Pokud takovou doložku ve smlouvě máte a pronajímatel vám v souladu s ní písemně oznámí novou výši nájemného, nezbude vám než ji akceptovat.
2. Zvýšení podle zákona (i bez dohody ve smlouvě)
Pokud zvyšování nájmu ve smlouvě ujednané není, může pronajímatel navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě – ale jen za dvou podmínek:
- nájemné bylo posledních nejméně 12 měsíců stejné,
- a navrhované zvýšení nepřekročí 20 % původního nájemného za poslední tři roky.
Příklad: Platíte nájem 10.000 Kč měsíčně. Pronajímatel vám ho po roce zvedne o tisíc na 11.000 Kč a další rok zase o tisíc na 12.000 Kč. Třetí rok už ale dál zvyšovat nemůže – celkové zvýšení by totiž přesáhlo zákonný limit 20 % za tři roky. Z nájmu 10.000 Kč se tak může za tři roky stát maximálně 12.000 Kč.
Návrh na zvýšení musí být písemný. Pokud s ním budete souhlasit, začne zvýšený nájem platit po třech měsících od doručení návrhu.
Příklad: Když vám pronajímatel pošle návrh v březnu a vy ho přijmete, vyšší nájem začnete platit od června.
Pokud se zvýšením výslovně nesouhlasíte, může se pronajímatel do dalších tří měsíců obrátit na soud, aby zvýšení určil sám.
3. Zvýšení kvůli zlepšení bytu nebo domu
Když pronajímatel v domě provede úpravy, které zlepší bydlení nebo sníží náklady na energie či vodu (třeba zateplení nebo výměnu oken), může o zvýšení nájmu požádat. Zákon přitom rozlišuje dvě situace:
- S dohodou nájemců – až 10 % ročně. Zvýšení může činit až 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně (například z nákladů na rekonstrukci). Souhlasí-li alespoň dvě třetiny nájemců v domě, platí zvýšení i pro všechny ostatní.
- Bez dohody – jen 3,5 % ročně. Pokud se s nájemci nedohodne, může pronajímatel zvýšit nájem jednostranně, ale pouze o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně.
Příklad: Pronajímatel zateplí dům a investuje 1.000.000 Kč. S dohodou nájemců může nájem zvýšit až o 10 % z této částky, tedy o 100.000 Kč ročně (rozpočítáno mezi všechny nájemce). Bez dohody jen o 3,5 %, tedy o 35.000 Kč ročně.
Tip z advokátní kanceláře ELEMENTZ LEGAL
Z praxe víme, že spory o zvýšení nájmu nejčastěji vznikají kvůli nejasným nebo chybějícím doložkám ve smlouvě. Jste-li pronajímatel, nechte si smlouvu zrevidovat advokátem – pomůže vám nastavit jasná pravidla a předejít konfliktům. A jste-li nájemce a nejste si jistí, zda návrh na zvýšení odpovídá zákonu, nepodepisujte nic pod tlakem. Včasná konzultace s advokátem může ušetřit spoustu peněz i nervů.
