Černá stavba: musím ji zbourat?
Pojem „černá stavba" v běžné řeči označuje stavbu, která vznikla bez potřebného stavebního povolení, ohlášení nebo jiného souhlasu stavebního úřadu, případně stavbu provedenou v rozporu s vydaným povolením. Setkat se s ní mohou i prarodiče, kteří na své zahradě nebo pozemku před lety postavili chatku, garáž, přístřešek nebo přistavěli k domu bez úředního požehnání, a dnes řeší, co s tím. Stavební úřad může takovou stavbu nechat dodatečně posoudit, nebo v krajním případě nařídit její odstranění. Co dělat, aby k tomu nedošlo?
Zdroj: Advokátní kancelář ELEMENTZ LEGAL
Jak stavební úřad postupuje
Zjistí-li stavební úřad existenci nepovolené stavby (například při kontrole, na základě podnětu souseda nebo z leteckých snímků), zahájí řízení o odstranění stavby. Vlastníkovi ale zákon dává možnost požádat o dodatečné povolení stavby – tedy o jakousi „legalizaci" už postavené stavby. Pokud vlastník o dodatečné povolení požádá a stavební úřad shledá, že stavba je v souladu s právními předpisy, řízení o odstranění se přeruší a pokračuje se v řízení o dodatečném povolení.Důležité je zareagovat rychle. Stavební úřad ve výzvě k podání žádosti o dodatečné povolení stanoví lhůtu, ve které je nutné žádost podat a její promeškání může vést k tomu, že řízení o odstranění stavby bude pokračovat.
Podmínky pro dodatečné povolení
Aby úřad stavbu dodatečně povolil, musí být splněno několik podmínek
- Soulad s územním plánem – stavba nesmí být v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací dané obce.
- Soulad s obecnými požadavky na výstavbu – týká se odstupů od hranic pozemku, technických norem, požární bezpečnosti, statiky apod.
- Vlastník musí prokázat vlastnické nebo jiné právo k pozemku, na kterém stavba stojí.
- Předložení potřebné dokumentace – zpravidla je nutné nechat zpracovat projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby, případně statický posudek, pokud si to úřad vyžádá.
- Úřad může vyžadovat i vyjádření dotčených orgánů
(hasiči, hygiena, památkáři, ochrana přírody apod.), podobně jako u běžného
stavebního řízení.
Pokud stavba všechny podmínky splňuje, úřad ji dodatečně povolí a stavba se tím „narovná" z právního hlediska, jako by od počátku měla povolení. Pokud podmínky splněny nejsou, případně vlastník žádost nepodá vůbec nebo v úřadem stanovené lhůtě, stavební úřad nařídí stavbu odstranit na náklady vlastníka.
Co dělat, když mi soused postavil černou stavbu vedle domu?
Pokud máte za to, že soused zbudoval dům, garáž nebo přístřešek bez potřebného povolení, můžete se s dotazem obrátit na stavební úřad. Máte-li podezření, že jde o stavbu nepovolenou, nabízí se podat stavebnímu úřadu podnět k prošetření.
Zasahuje-li stavba na váš pozemek nebo vás nepřiměřeně obtěžuje, ať už stíněním, hlukem, či jinými imisemi, můžete se vedle řízení u stavebního úřadu bránit také soudní cestou. To, že stavba povolení nemá, však samo o sobě neznamená, že u soudu snáze prosadíte její odstranění: soud zkoumá především to, jak bylo zasaženo do vašeho vlastnického práva.
Spory se sousedy o stavby patří k těm citlivějším a nezřídka končí právě u soudu. Jak podnět stavebnímu úřadu, tak případná žaloba by proto měly stavbu, její umístění i konkrétní dopad do vašich práv popsat co nejpřesněji.
Doporučení z advokátní kanceláře ELEMENTZ LEGAL
Řízení o odstranění stavby i o jejím dodatečném povolení bývá procesně i věcně náročné – zahrnuje posuzování územního plánu, technických norem i vlastnických vztahů, a chyba v jakémkoli kroku může vést k tomu, že stavba bude muset být na vlastní náklady zbourána. Na advokáta se proto vyplatí obrátit zejména tehdy, pokud jste již obdrželi výzvu nebo rozhodnutí stavebního úřadu, pokud si nejste jisti, zda stavba splňuje podmínky pro dodatečné povolení, pokud je situace komplikována spornými vlastnickými vztahy k pozemku, nebo pokud hrozí, že lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení již brzy uplyne. Advokát dokáže posoudit konkrétní stav věci (včetně možností vás jako souseda, kterého naopak černá stavba u vašeho pozemku obtěžuje), pomoci s formulací žádosti i s komunikací s úřadem a v případě potřeby zastupovat vlastníka i v navazujícím soudním přezkumu rozhodnutí.
