Vlastní bydlení jako záruka pro hypotéku dětí – rizika i ochrana rodičů
Ceny nemovitostí rostou rychleji než úspory mladých lidí. Realitní makléři popisují mezigenerační ručení jako trend, který bude s ohledem na ceny bydlení dál sílit. Než ale jako rodič k takovému kroku přistoupíte, měli byste přesně vědět, co podepisujete a jaká vám reálně hrozí rizika.
Zdroj: Advokátní kancelář ELEMENTZ LEGAL
Proč banky o zástavu druhé nemovitosti vůbec stojí
Hypoteční banka v první řadě posuzuje bonitu žadatele, tedy jeho schopnost úvěr splácet. Teprve na druhém místě řeší hodnotu zajištění. Pokud žadatel má dostatečný příjem, ale chybí mu vlastní úspory na dofinancování rozdílu mezi cenou nemovitosti a výší úvěru může banka jako doplňkové zajištění přijmout i jinou nemovitost – typicky tu rodičovskou, pokud není zatížena vlastním úvěrem.
Co se z právního hlediska vlastně děje
Zástavní právo k nemovitostem upravuje především občanský zákoník. Podstata je jednoduchá. Pokud dlužník řádně a včas nesplní svůj dluh, získává věřitel právo uspokojit se z výtěžku prodeje zástavy. Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí a bez vašeho souhlasu jako vlastníka nemovitosti vzniknout nemůže.
Klíčové přitom je, že osobou, která dává majetek do zástavy, nemusí být totožná osoba jako dlužník (tedy ten, kdo si bere hypoteční úvěr). Vlastník nemovitosti může svým majetkem zajistit cizí dluh, tedy i dluh svého dítěte. V takovém případě se rodiče stávají tzv. zástavními dlužníky – sami nic bance nedluží a nezavazují se hypotéku splácet, ale jejich nemovitost ručí za to, že ji splatí někdo jiný.
Co se stane, když dítě přestane splácet
Tady pro vás začíná skutečné riziko. Pokud se dítě jako dlužník dostane do prodlení a situaci se nepodaří vyřešit odkladem splátek nebo úpravou splátkového kalendáře, může banka přistoupit k realizaci zástavního práva, tedy ke zpeněžení vašeho majetku.
Na co si dát pozor předtím, než se podepíše smlouva
Omezení vlastnických práv rodičů
- Pokud banka spolu se zástavou k vaší nemovitosti zapíše zákaz zcizení a zatížení, nelze nemovitost bez dalšího zatížit dalším zástavním právem ani ji volně prodat. Jakýkoliv další převod nebo zatížení bude v praxi vyžadovat součinnost banky. To může zkomplikovat vaše plány, pokud byste nemovitost chtěli prodat, darovat nebo si sami vzít úvěr.
Změna životní situace
- Riziko podle zkušeností z praxe nejčastěji nastává až s odstupem času, při rozvodu, ztrátě zaměstnání nebo jiné nečekané komplikaci na straně dítěte. To, co zpočátku vypadalo jako bezpečná pomoc, se může změnit ve vážný problém pro celou rodinu.
Doporučení z advokátní kanceláře ELEMENTZ LEGAL
Než přistoupíte k zastavení vlastní nemovitosti, doporučujeme nechat si zástavní smlouvu předem posoudit advokátem. Zástavní smlouva může výrazně omezit dispoziční práva k nemovitosti na několik let dopředu, a jeho jednotlivá ustanovení, zejména ohledně způsobu výkonu zástavního práva, podmínek vyvázání nemovitosti ze zástavy nebo rozsahu zajištěného dluhu bývají formulována ve prospěch banky jako zástavního věřitele. Právní konzultace před podpisem představuje jen zlomek nákladů ve srovnání s rizikem, které na sebe jako zástavní dlužník berete.
