Kdo koupí nemovitost, ve které dál bydlí senior?

Nedávno jsem seděl s dcerou starších rodičů a mluvili jsme o prodeji jejich bytu s právem doživotního bydlení. Řekla mi: "Rodiče jsou v klidu. S věcným břemenem se to stejně neprodá." První, co mě napadlo, bylo: vždyť já jsem přece jeden z lidí, kteří takové byty kupují. Dva takové byty sám vlastním.

Ta věta ale nebyla naivní. Byla v ní úleva. Když si člověk myslí, že žádný kupec neexistuje, nemusí řešit, kdo přijde, co bude chtít a zda ho jednou nezačne tlačit z domova. Jenže nemovitosti s právem dožití se prodávají. A právě proto může seniorovi i rodině ulevit, když pochopí, kdo stojí na druhé straně a proč mu takový obchod dává smysl.

Senior může získat peníze a zůstat ve svém domově

Princip prodeje nemovitosti s věcným břemenem dožití je srozumitelný: senior prodá byt nebo dům za cenu, která zohledňuje jeho doživotní právo bydlení. Peníze dostane nyní, ale dál žije ve svém domově. Právo musí být přesně popsáno ve smlouvě a zapsáno v katastru nemovitostí.

Majitelem se stane kupující. Nekupuje však volný byt. Nemůže se nastěhovat, pronajímat ho ani spolehlivě vědět, kdy s ním bude moci plně nakládat. Kupuje vlastnictví a spolu s ním dlouhé čekání.

Řeknu to otevřeně: kupující chce jednou vydělat

Ano, kupující očekává, že pro něj bude nákup v budoucnu ekonomicky výhodný. Jinak by miliony korun na neznámou dobu nevložil. Samotný zisk ale ještě neznamená, že senior prodělal nebo že ho někdo využil. Rozhodující je, zda je cena férová, právo bydlení skutečně bezpečné a obě strany rozumějí celé dohodě.

Slovo investor v mnoha seniorech vyvolá obraz spekulanta: někoho, kdo koupí levně, použije vysokou hypotéku a chce byt co nejrychleji otočit. Proto raději mluvím o kupujícím nebo dlouhodobém kupujícím. Nejde o hezčí nálepku. Jde o jiný způsob uvažování.

Typický dlouhodobý kupující má vlastní kapitál, nepotřebuje klíče ani nájem od příštího měsíce a umí čekat deset, patnáct nebo více let. Může budovat zázemí pro děti. Může chtít uchovat část rodinného majetku v nemovitosti. Nebo si vytváří významný důchodový pilíř.

Proč jsem dva takové byty koupil já

Nechci o kupujících mluvit teoreticky. Sám dva byty s právem dožití vlastním. Když jsem kupoval první, musel jsem si srovnat jednu podstatnou věc: nekupuji něčí domov k okamžitému použití. Kupuji budoucí hodnotu a přijímám, že původní majitel má právo žít doma tak dlouho, jak mu zaručuje smlouva.

Moje motivace je velmi osobní. Myslím na své děti a na dobu, kdy už nebudu chtít nebo moci pracovat jako dnes. Jednou může byt pomoci dítěti s bydlením. Jindy může být významným důchodovým pilířem pro mě a mou rodinu.

Mně tento způsob uložení peněz dává větší lidský smysl než stejná částka ve zlatě, akciích, penzijním spoření nebo stavebku. Neříkám, že je bez rizika nebo vhodný pro každého. Nemovitost může zlevnit, potřebuje opravy, peníze nejsou rychle dostupné a dobu čekání nikdo nezná. Rozumím jí ale jako konkrétnímu domovu a jako majetku, který může jednou pomoci mým dětem. Zároveň mohou moje peníze pomoci jinému člověku žít lépe už dnes.

Budoucí finanční jistota jedné rodiny může zaplatit důstojnější přítomnost rodiny druhé.

Jednoduchá matematika: odkud se bere nižší cena

Představme si byt, který by se bez omezení prodal za 6 milionů korun. Se zapsaným právem doživotního bydlení se modelově prodá za 4,2 milionu. Senior získá 4,2 milionu nyní a nepřijde o domov. Kupující získá byt, který dnes nemůže užívat ani pronajímat, a 1,8 milionu představuje protihodnotu za čekání, omezení a nejistotu.

Pokud by právo trvalo deset let a cena bytu se nezměnila, odpovídal by růst ze 4,2 na 6 milionů přibližně 3,6 procenta ročně. Při dvaceti letech už jen asi 1,8 procenta ročně. A to před pojištěním, opravami, daněmi a dalšími náklady. Cena bytu navíc může růst i klesat.

Tento příklad neurčuje cenu konkrétní nemovitosti. Ukazuje pouze, že rozdíl mezi volným a zatíženým bytem není automaticky kořist kupujícího. Férová cena se musí počítat podle nemovitosti, rozsahu práva, počtu oprávněných osob, nákladů a dalších okolností.

Proč tento obchod obvykle neláká rychlé spekulanty

Běžná hypotéka přímo na nemovitost zatíženou doživotním právem bývá obtížná, protože takový byt je pro banku problematickou zástavou. Neznamená to, že úvěr nejde získat nikdy. Kupující může ručit jinou nemovitostí, použít jiné financování nebo získat individuální výjimku. V praxi ale tento model zvýhodňuje lidi s vlastním kapitálem a dlouhým horizontem.

To odfiltruje část zájemců, kteří nakupují s minimem vlastních peněz a potřebují okamžitý nájem. Neodfiltruje to však špatný charakter. Ani člověk s hotovostí není automaticky slušný. Proto se kupující prověřuje a bezpečí se staví na smlouvách, zápisu v katastru a bezpečné úschově, ne na sympatickém dojmu.

Pět věcí, které má senior o kupujícím vědět

1. Kdo přesně kupuje - konkrétní člověk, manželé, nebo firma a její skutečný majitel?
2. Proč chce právě nemovitost s právem dožití a s jak dlouhým horizontem počítá?
3. Z čeho nákup financuje a zda peníze bezpečně projdou úschovou?
4. Přijímá bez výhrad, že senior zůstane doma, a respektuje nezávislého advokáta seniora?
5. Souhlasí s přesným rozdělením oprav, nákladů, pojištění a pravidel případného vstupu do nemovitosti?

Motivace kupujícího může rodinu uklidnit. Nikdy ale nesmí nahrazovat ochranu. Dobrá dohoda je nastavená tak, aby senior nemusel každý den spoléhat na slušnost nového vlastníka.

Pro své staříčky hledám kupující, jejichž motivaci znám

Když hledám kupující pro seniory, kteří se na mě obracejí, hledám lidi naladěné podobně, jako jsem byl při svých nákupech já: mají vlastní peníze, nepotřebují byt hned, uvažují o dětech nebo vlastním stáří a chápou, že právo doživotního bydlení není formalita, ale podstata celé dohody.

Ne každý prodej je dobrý prodej. Někdy je správné neprodávat vůbec. Neplatí ale, že byt s věcným břemenem nikdo nekoupí. Kupující existují. Důležité je rozlišit ty, kteří umějí čekat a respektovat seniora, od těch, před kterými je lepší dveře neotevřít.

Autor: Tomáš Erben, Zlaté Stáří