Reverzní hypotéka vs. prodej s věcným břemenem: jak získat peníze z nemovitosti a zůstat doma

Není to ale jediná možnost.

Existuje také prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití. I při něm můžete získat peníze z hodnoty svého bytu nebo domu a dál v něm bydlet. Zásadní rozdíl je v tom, že reverzní hypotéka je založena na dluhu, zatímco při prodeji s právem dožití nemovitost prodáváte a získáváte kupní cenu.

Pokud tedy ve skutečnosti nehledáte hypotéku, ale odpověď na otázku „Jak získat peníze ze svého domu a přitom v něm zůstat?“, má smysl porovnat obě možnosti.

Co je reverzní hypotéka a jak funguje?

Reverzní neboli zpětná hypotéka je označení pro způsob, jak získat část hodnoty vlastní nemovitosti formou financování, aniž byste ji museli hned opustit. Česká národní banka upozorňuje, že v českém právu neexistuje jednotná zákonná definice pojmu „zpětná“ či „reverzní hypotéka“ a pod podobným názvem se proto mohou skrývat různé obchodní modely.

U úvěrového modelu zůstáváte vlastníkem bytu nebo domu. Nemovitost slouží jako zajištění a vy získáte jednorázově nebo postupně peníze.

Na rozdíl od běžné hypotéky ale obvykle není smyslem po dobu několika let pravidelně splácet jistinu. Dluh se vypořádává později podle konkrétních smluvních podmínek.

To má jednu významnou výhodu: nemovitost zůstává vaše. Současně ale vzniká závazek, jehož budoucí výši a způsob vypořádání je potřeba dobře znát.

Kolik můžete získat z reverzní hypotéky?

Částka závisí zejména na hodnotě nemovitosti, věku majitele a podmínkách konkrétní nabídky.

Při porovnávání ale nestačí sledovat jen číslo, které dostanete na účet. Důležité jsou dvě částky: kolik získáte dnes a jak velký závazek bude potřeba jednou vypořádat.

Právě druhá otázka je důvodem, proč stojí za to porovnat reverzní hypotéku také s řešením, při kterém žádný úvěr nevzniká.

Jak získat peníze z nemovitosti bez reverzní hypotéky?

Jednou z možností je prodej bytu nebo domu s věcným břemenem dožití. Princip je jednoduchý.

Nemovitost prodáte. Kupující vám zaplatí sjednanou kupní cenu. Současně je ve váš prospěch zřízena služebnost, která vám umožňuje podle podmínek smlouvy v nemovitosti dál bydlet.

Vlastníkem se tedy stane někdo jiný, váš domov ale nemusíte opouštět.

Právě to je hlavní rozdíl oproti běžnému prodeji. Nemovitost neprodáváte proto, abyste se přestěhovali. Prodáváte ji proto, abyste mohli část majetku, který jste celý život vytvářeli, využít už dnes.

Reverzní hypotéka vs. prodej s věcným břemenem dožití

Obě možnosti řeší podobný problém: máte hodnotnou nemovitost, potřebujete nebo chcete více peněz a nechcete se stěhovat. Cesta k výsledku je však úplně jiná.

 Je pro vás opravdu nejdůležitější zůstat vlastníkem? Nebo je pro vás důležitější zůstat doma?

To není totéž.

Musím vlastnit byt, abych v něm mohl doživotně bydlet?

Nemusíte. Vlastnictví nemovitosti a právo v ní bydlet jsou dvě různé věci.

Při správně sjednané služebnosti může původní majitel byt nebo dům prodat a zároveň si právně zajistit jeho další užívání. Služebnost se zapisuje do katastru nemovitostí a nový vlastník ji musí respektovat v rozsahu, který byl sjednán. Obecný princip věcného břemene popisuje také nápověda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

Proto nestačí jen věta „můžete tady dožít“. Smlouva musí řešit například, jaké části nemovitosti můžete užívat, zda můžete využívat zahradu, sklep či garáž, kdo platí jednotlivé náklady a opravy a za jakých podmínek může vlastník do nemovitosti vstupovat.

Podrobněji celý princip vysvětluje článek Jak získat peníze z vlastního bydlení a zůstat doma:prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití.

Kolik dostanu při prodeji nemovitosti s věcným břemenem dožití?

Méně než při běžném prodeji volného bytu nebo domu. To je logické. Kupující zaplatí dnes, ale nemovitost zpravidla nemůže okamžitě užívat ani pronajímat. Může čekat mnoho let, než služebnost skončí.

Neexistuje přitom univerzální tabulka typu „senior ve věku 75 let dostane 60 % ceny“. Výslednou nabídku ovlivňuje například:

• běžná tržní cena nemovitosti
• věk člověka nebo dvojice s právem dožití
• lokalita
• stav nemovitosti
• rozsah služebnosti
• rozdělení budoucích nákladů
• zájem investorů

Právě proto může být rozdíl mezi první rychlou nabídkou a dobře připraveným prodejem značný.

Je výhodnější reverzní hypotéka, nebo prodej s právem dožití?

Záleží především na tom, co od řešení očekáváte.

Pokud je pro vás zásadní zachovat vlastnictví nemovitosti, může být zajímavější úvěrové řešení.

Pokud je pro vás zásadní zůstat doma, ale nechcete vytvářet nový dluh, stojí za porovnání prodej s věcným břemenem dožití.

A pokud máte dostatek peněz a žádná z těchto cest by vám život výrazně nezlepšila, nemusí dávat smysl ani jedna.

Nejde tedy o soutěž dvou finančních produktů. Jde o odpověď na otázku, co je pro vás důležitější.

Co se stane s dědictvím?

To je zásadní rozdíl.

U reverzní hypotéky může nemovitost zůstávat ve vašem vlastnictví, zároveň je však spojena s finančním závazkem, který bude potřeba podle konkrétních podmínek vypořádat.

Při prodeji s věcným břemenem už nemovitost vlastní někdo jiný, takže jednou nebude součástí vašeho dědictví.

To ale ještě neznamená, že dětem nic nezůstane. Kupní cenu můžete využít na svůj život, část ponechat jako finanční rezervu, investovat ji nebo část předat dětem či vnoučatům ještě za života.

Pro někoho je cílem zachovat dětem celý byt. Pro jiného je důležitější užít část majetku na kvalitnější život a zbytek jednou předat v penězích. Ani jedna volba není morálně lepší.

Jak získat peníze z domu a přitom v něm zůstat?

Pokud je toto vaše skutečná otázka, nezačínejte názvem produktu. Začněte svou situací.

• Kolik peněz potřebujete?
• Potřebujete jednorázově milion korun, nebo chcete větší rezervu na dalších deset let?
• Je pro vás důležité zůstat vlastníkem, nebo především zůstat doma?
• Má nemovitost jednou zůstat dětem?
• Kolik máte jiných úspor?
• Budete v budoucnu potřebovat peníze na péči, pomoc v domácnosti nebo opravy?

Teprve podle odpovědí má smysl porovnávat reverzní hypotéku, běžný prodej, stěhování do menšího bydlení, pomoc rodiny nebo prodej s právem dožití.

Jak prověřit poskytovatele reverzní hypotéky?

Pokud uvažujete o úvěrovém modelu, ověřte si, kdo vám službu skutečně poskytuje a jakému režimu podléhá. ČNB zveřejňuje seznam regulovaných a registrovaných subjektů, kde lze prověřit subjekty finančního trhu s licencí, povolením nebo registrací.

Stejně důležité je nechat si písemně vysvětlit, jak se bude závazek vyvíjet v čase, kdy se stává splatným a co se stane při dlouhodobém odstěhování nebo úmrtí.

Pro koho může být prodej s věcným břemenem vhodný?

Může dávat smysl zejména člověku, který:

• chce dál žít ve svém domově
• má většinu majetku uloženou v nemovitosti
• chce získat větší finanční rezervu
• nechce si vytvářet úvěrový závazek
• chce si dovolit kvalitnější péči, pomoc nebo zážitky
• nemá potřebu za každou cenu zachovat celou nemovitost jako dědictví

Není ale vhodný pro každého. Pokud chcete nemovitost určitě zachovat dětem, máte dostatek jiného majetku nebo plánujete v dohledné době stěhování, může být lepší jiná cesta.

Reverzní hypotéka není jediná možnost

Pokud jste tento článek našli při hledání reverzní hypotéky, možná jste ve skutečnosti hledali něco trochu jiného.

Ne úvěr. Ale způsob, jak využít část hodnoty svého bydlení, získat větší finanční svobodu a přitom se nemuset stěhovat.

Reverzní hypotéka je jednou z cest. Prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití je druhou.

Rozdíl mezi nimi je natolik zásadní, že bych se nikdy nerozhodoval jen podle toho, která varianta nabídne na začátku vyšší částku.

Nejdřív si ujasněte, zda chcete za každou cenu zůstat vlastníkem, nebo zda chcete především zůstat doma a získat peníze, které můžete využít ještě během života. A až potom porovnávejte konkrétní nabídky.

Pokud chcete svou situaci nejdřív nezávazně probrat, můžete kontaktovat Zlaté Stáří.