Když babička prodá dům „za hubičku“: Neúměrné zkrácení i možné podvodné jednání
Senioři jsou nejvíce zranitelnou skupinou pro různé „šmejdy“, kteří využívají jejich osamělosti, nedostatku informací nebo strachu. Ne vždy se ale jedná „jen“ o prodej hrnců nebo výhodné nabídky energií, ale mnohdy jde ještě o závažnější záležitosti, a to o převody nemovitostí.
Zdroj: Open AI
Příběh z praxe: milion za dům v hodnotě pěti
Babička Anna vlastnila dům v hodnotě přibližně 5 milionů korun. Prodala ho však za milion korun člověku, kterého znala jen chvíli, ale který na ní byl milý a přesvědčil ji, že jeho nabídka je výhodná.
V kupní smlouvě, které paní Anna moc nerozuměla, je uvedeno, že celou kupní cenu převzala v hotovosti před podpisem smlouvy. Skutečnost? Nedostala ani korunu.
Nemovitost je už na katastru převedená na kupujícího. Co teď?
Neúměrné zkrácení jako nástroj k narovnání nespravedlnosti
Institut neúměrného zkrácení chrání slabší strany, které poskytly plnění v hrubém nepoměru k tomu, co dostaly zpět, ať už z jakéhokoli důvodu. Za neúměrné zkrácení lze považovat zkrácení přes 50 %. Tj. má-li nemovitost hodnotu deset milionů korun, dostanete-li za ni méně než pět milionů korun, jedná se o neúměrné zkrácení.
V případě babičky Anny je tedy situace jasná, o neúměrné zkrácení se jedná.
Babička může žádat:
- zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu,
- nebo doplnění kupní ceny až do obvyklé hodnoty nemovitosti.
Lhůta je 1 rok od uzavření smlouvy, jinak nárok zaniká. V této lhůtě je nutné uplatnit nárok u soudu, jinak už se babička ničeho nedomůže.
Ale tady jde ještě o něco víc: může jít o podvod
Když někdo vyláká z druhého podpis kupní smlouvy na nemovitost, slíbí zaplacení kupní ceny, nechá si podepsat potvrzení o převzetí peněz, ale reálně žádnou částku nevyplatí (tedy uvede druhého v omyl), může se dopustit trestného činu podvodu.
O podvod se tedy jedná, pokud pachatel:
- uvede druhého v omyl (v našem příběhu babičce tvrdí, že jí zaplatí kupní cenu),
- způsobí škodu (babička přišla o dům a nedostala za něj ani korunu),
- obohatí sebe nebo jiného (kupující získal majetek za cenu, kterou nikdy nezaplatil).
Toto není jen „nevýhodná smlouva“. To je úmyslné jednání, které může být trestné.
Proč je důležité obě roviny řešit současně?
Je důležité řešit celou věc komplexně, v obou rovinách. Babička Anna by tedy měla využít institutů jak trestního, tak občanského práva.
Z občanskoprávního hlediska se babička může domáhat vrácení nemovitosti nebo doplacení rozdílu v kupní ceně do obvyklé ceny.
Z trestněprávního hlediska může podání trestního oznámení výrazně pomoci i v civilní rovině: pachatel má motivaci se dohodnout, často se snaží škodu napravit a dát věci do pořádku, aby minimalizoval trestněprávní následky. A nadto může být pachateli zabráněno v uzavírání dalších takto „výhodných“ smluv.
Jak by měla postupovat rodina babičky Anny?
- Vyhledat advokáta, a to čím dřív, tím lépe,
- Zajistit důkazy o průběhu celé věci,
- Získat znalecký posudek na cenu obvyklou domu,
- Odeslat výzvu kupujícímu (prostřednictvím advokáta),
- Nedojde-li k dohodě, podat žalobu na neúměrné zkrácení,
- Zvážit trestní oznámení pro podvod, zejména pokud kupující nespolupracuje.
Tip z advokátní kanceláře ELEMENTZ LEGAL
Jakmile se jedná o tak závažnou věc, jako je převod nemovitosti, neváhejte a obratem vyhledejte advokáta, který dané problematice rozumí. Řízení ve věci neúměrného zkrácení není jednoduché a nedoporučujeme, abyste si žalobu podávali sami.
Nebojte se také oznámit věc na policii, pokud máte pocit, že jste byli jednáním kupujícího úmyslně uvedeni v omyl. Trestní řízení vám sice nemovitost zpátky nezíská, ale může zabránit další trestné činnosti pachatele.
Bohužel příběhy podobné tomu, který prožila babička Anna, se stávají čím dál častěji, protože ceny nemovitostí rostou a roste i chuť některých dostat se k nim podvodným způsobem. Vždy myslete na to, že pokud smlouvě nerozumíte, není dobré ji podepisovat. A to i v případě, že je druhá strana milá a slibuje vám, že to s vámi myslí dobře.
