Zdědili jsme dům do spoluvlastnictví, co s tím?
Zdědit dům napůl, na třetiny nebo i více podílů není ojedinělé. V praxi spoluvlastnictví často přináší otázky: Kdo tam bude bydlet? Co když se nedokážeme domluvit? Dobrá zpráva je, že zákon nám dává poměrně jasný návod, jak na to.
Zdroj: Advokátní kancelář ELEMENTZ LEGAL
Když zdědíte dům do spoluvlastnictví, neznamená to, že má každý své patro
Spoluvlastnictví nefunguje tak, že jeden má kuchyň a druhý ložnici. Každý spoluvlastník má podíl na celé nemovitosti a nemůžete si ji tedy jednoduše „rozkouskovat“.
Pokud dům zůstává ve spoluvlastnictví (a třeba v něm bydlí jen jeden ze spoluvlastníků), ideálním scénářem je sepsat dohodu o způsobu užívání domu. Předejdete tím zbytečným sporům o to, kdo má co platit, kdo užívá jakou část a také situacím, kdy ostatní spoluvlastníci budou dodatečně požadovat náhradu za to, že dům užívá jen jeden ze spoluvlastníků.
Nechcete zůstávat ve spoluvlastnictví?
Nejčastější a nejrychlejší varianta je dohoda mezi spoluvlastníky, že jeden spoluvlastník odkoupí podíly od ostatních.
U dohody je klíčové, aby byla písemná a bylo v ní uvedeno:
- kdo dům získá,
- za jakou cenu (typicky se opírá o odhad nebo znalecký posudek),
- kdy a jak proběhne vyplacení,
- kdo ponese náklady převodu a co se děje, když někdo nezaplatí včas.
Další možností může být společný prodej domu třetí osobě, kdy si výtěžek z prodeje spoluvlastníci rozdělí podle toho, jak velký je jejich spoluvlastnický podíl na domě.
Co když se s ostatními nelze domluvit?
Pokud dohoda z nějakého důvodu není možná, můžete svůj podíl prodat, nebo podat k soudu žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Prodej spoluvlastnického podílu může znít jako praktické řešení, pokud chcete situaci uzavřít, ale ostatní s vámi dál jednat nechtějí. Je však třeba myslet na to, že u spoluvlastnictví, které vzniklo např. děděním, mají ostatní spoluvlastníci tzv. předkupní právo k vašemu podílu po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Proto je potřeba, aby byl podíl nejdříve nabídnut ostatním spoluvlastníkům.
Zajímavost: Pokud podíl budete prodávat, počítejte s tím, že cena za podíl bude značně nižší než v případě prodeje celé nemovitosti.
Jak soud rozhodne?
Pokud podáte žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, soud má jasně dané možnosti, jak může rozhodnout:
- Soud nemovitost rozdělí – k tomu přistupuje primárně, je však nutné, aby nemovitost byla způsobilá k rozdělení (např. rodinný dům s více patry, kdy v každém patře je byt).
- Soud přikáže dům jednomu spoluvlastníkovi nebo více spoluvlastníkům, a ti vyplatí přiměřenou náhradu těm, kteří spoluvlastnictví opustili. Podmínkou je však zájem daného spoluvlastníka, a hlavně jeho schopnost náhradu ostatním uhradit.
- Když žádný ze spoluvlastníků nebude mít zájem odkoupit podíly ostatních (nebo k tomu nebude mít peněžní prostředky), soud nařídí prodej celého domu ve veřejné dražbě. Při prodeji domu v dražbě pak dostanou společníci poměrnou část výtěžku podle velikosti svých podílů.
Co když jeden v domě žije, ale ostatní z toho nic nemají?
Pokud jeden spoluvlastník obývá celý dům, aniž by se s ostatními nějak dohodl, mají spoluvlastníci nárok na bezdůvodné obohacení za to, že „nadužívá“ jejich podíl na domě.
Tip z advokátní kanceláře ELEMENTZ LEGAL
Spoluvlastnictví nemovitosti (obzvlášť v rodině) s sebou často nese napjaté vztahy, které ne každý zvládne řešit sám. Je dobré mít v těchto případech za sebou odborníka, který vám poradí, ať už s dohodou nebo s případnou žalobou – ani jedno není pro laika jednoduché na zpracování a pochopení. Advokát vám navíc pomůže odstínit mnohdy nepříjemné hovory a ujmout se za vás vyjednávání s ostatními spoluvlastníky.
